法拍房主要涉及哪些税收风险？
竞拍罚没房产，过户税费如何承担？
近年来法拍房由于价格低、不限购（部分地区限购）、可贷款等优势在市场上得到越来越多的青睐。但与此同时，法拍房也面临着诸如腾空难、租赁未到期（买卖不破租赁）、房屋存在瑕疵、税费高（可能须承担标的所有人的税费）等风险。
北京市昌平区人民法院将于2021年9月29日10时至2021年9月30日10时止（延时除外）在北京市昌平区人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上对北京万德兴业科技有限公司（一般纳税人）名下房屋进行公开拍卖。
拍卖标的位于北京市昌平区超前路37号院6号楼1至4层101号房屋（不动产权证书号为京（2018）昌不动产权第0053783号），土地使用期限为2011年3月8日起至2061年3月7日止，规划用途为厂房，房屋结构为钢混结构，房屋总层数为4层，所在层数为1-4层，建成年代为2014年，建筑面积为1004.8平方米，评估报告评估价值总额为20,242,000.00元（评估鉴定基准日为2021年3月24日）。本次拍卖的标的物已设定抵押登记，拍卖成交后，将自拍卖款项中优先受偿抵押权人。起拍价：1417万元，保证金：150万元，增价幅度：0.5万元。《拍卖公告》规定除法律规定及地税局委托法院代征的税、费外，其他税、费、风险等均由竞买人自行承担。拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭网络竞价成功确认书及法院出具的执行裁定书、协助执行通知书，自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。对拍卖财产能否办理更名过户、迁入户口、具体税费以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。办理过程中所涉及到的买卖双方所需承担的一切税费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电、煤气等欠费均按照法律法规的相关规定办理，买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续。未明确缴费义务人的费用由买受人承担。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。公示所示不动产面积均为参考面积，一切以房产管理部门宗地丈量为准。《拍卖须知》规定本次拍卖活动计价货币为人民币，拍卖时的起拍价、成交价均不含买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费。● 假设上述案例中买受人以25,000,000.00元竞价取得标的物，那么法拍过程究竟涉及多少税费呢？标的物2014年建成，属于标的所有人营改增前自建的不动产，增值税处理按照国家税务总局公告2016年第14号第三条第（二）项规定进行处理，即可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。=25,000,000.00/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)=1,333,333.33（元）标的物属于旧房，应按照旧房转让的相关规定（旧房提供评估机构重置成本评估报告的，扣除项目=重置成本价×成新度折扣率+取得土地支付价款+在转让环节缴纳的税金+转让旧房评估费用。不能提供评估报告，能提供购房发票的，扣除项目金额=原购房发票金额*(1+5%*年数)+转让环节缴纳的有关税金。既没有评估价格，又不能提供购房发票的核定征收）缴纳土地增值税。2.阿里拍卖网公示评估价20,242,000.00元，假设以此作为重置成本价，并按标的物年限估算成新率为85%，则可计算出当成交价< 23,240,975.56元时，用评估价格计算的土地增值税小于核定征收计算的土地增值税，此时买受人可以承担评估费用，以评估价格为基础来计算缴纳土地增值税。北京万德兴业科技有限公司目前正常经营，拍卖所得应由北京万德兴业科技有限公司并入其当期应纳税所得额，自行申报缴纳，买受人无需承担含企业所得税（但如果法拍公告约定由买受人承担所有税费，而标的所有人属于非正常户，不排除税务局将按照法拍公告向竞拍人追缴企业所得税，否则买受人无法拿到完税证明办理产权过户）。如果标的所有人不配合办理过户，而法院拍卖公告约定成交价均不含买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费，且拍卖公告及拍卖须知未约定“由买受人先行交纳，然后买受人可持相关发票、凭证向法院申请退还应由卖方负担的税费”，则买受人可能实际需承担标的所有人北京万德兴业科技有限公司过户环节的税费，才能办理过户。根据《北京市人民代表大会常务委员会公告〔十五届〕第58号》买受人应按照3%的税率申报缴纳契税，即应缴纳契税买受人（企业）如果实际需承担标的所有人北京万德兴业科技有限公司过户环节的税费（法拍公告未约定“由买受人承担所有税费”），则该税费支出为买受人的沉没成本，不能企业所得税税前扣除。如果法拍公告约定“由买受人承担所有税费”，此时受让人承担标的所有人的税费能否作为房产取得成本中的必要支出企业所得税税前扣除，实务中存在争议。认为受让人还是可以凭借法拍公告等资料，结合28号公告的规定据理力争。买受人是否能取得标的所有人北京万德兴业科技有限公司开具的增值税专用发票（标的所有人为一般纳税人，其转让不动产的行为不能向申请税务代开增值税专用发票），直接影响买受人（一般纳税人）的增值税进项抵扣。
在标的所有人不属于国家税务总局公告2018年第28号第十四条规定（企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中，因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的，可凭以下资料证实支出真实性后，其支出允许税前扣除）的情形，买受人（企业）未取得发票，则该标的物的支出不允许企业所得税税前扣除（计提折旧不能扣除）。
通过上述分析，买受人可能实际承担的税费为3,292,781.71元，占成交总价的13.17%，若不能取得增值税税专用发票，实际税负成本更高。如果竞拍是为了投资，未来会再转让还会涉及增值税及附加、土地增值税、印花税、所得税。法拍房虽然具备一定优势，但也面临较大的风险，提醒各位买受人法拍前还是要进行风险调查和税费测算、税负分析，尤其是对拍卖公告中明确约定由买受人承担所有税费，千万不要随便入坑！— 更多提升 —
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